Các bước để làm thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu
Đất đai, nhà ở là tài sản có giá trị lớn, thường xuyên xảy ra tranh chấp nên pháp luật đã quy định rất rõ ràng về những giấy tờ, trình tự, thủ tục cần thiết để tiến hành việc đăng ký quyền sở hữu. Đất đai đồng sở hữu chủ yếu được xác lập khi cả hai hoặc nhiều người góp tiền mua chung thửa đất.
So với quyền sử dụng đất là tài sản riêng của cá nhân thì đất đai đồng sở hữu có khác biệt một số điều khi đứng tên và sang tên Sổ đỏ.
Mục Lục
Sang tên sổ đỏ đồng sở hữu
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự thi trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
Như vậy, khi chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả người chung quyền sử dụng đất. Trên thực tế đã có nhiều trường hợp chỉ có một số thành viên muốn chuyển nhượng, tặng cho. Vì thế, theo Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định rõ phương án giải quyết như sau:
– Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đai theo quy định của Luật này.
– Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để có thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất..
Như vậy, khi các thành viên khác không đồng ý để chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì người có nhu cầu chuyển nhượng cần phải đề nghị tách thửa (tách phần đất của mình tương ứng với phần quyền sử dụng đất của mình).
Sau đó chuyển nhượng riêng phần quyền sử dụng đất được tách với điều kiện thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất muốn thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện như có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án trong thời hạn sử dụng đất, có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả đồng sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Về cơ bản, theo luật nhà đất việc mua bán đất đồng sở hữu vẫn được tiến hành theo các thủ tục mua bán đất thông thường, cụ thể như sau:
Bước 1: Lập, công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng công chứng nơi có đất.
Lưu ý: Đối với đất đồng sở hữu, việc mua bán đất phải có sự đồng ý và ký vào hợp đồng chuyển nhượng của tất cả chủ sở hữu.
Bước 2: Sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có bất động sản.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Chú ý về mức diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
Hồ sơ bao gồm đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng chứng thực, bản gốc.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp trước đó, xác nhận đất không có tranh chấp, sổ hộ khẩu.
Chứng minh nhân dân hoặc các giấy tờ chứng minh nhân thân có hiệu lực khác đối với tất cả đồng sở hữu, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân nếu còn độc thân hoặc Giấy chứng nhận kết hôn đối với tất cả đồng sở hữu.
Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có), tờ khai thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất (nếu có), văn bản của người sử dụng đất đề nghị được miễn, giảm các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm theo quy định của pháp luật (nếu có)
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
– Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Xem thêm:
Lưu ý: Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Xem thêm nhiều thông tin tại blogbatdongsan.org như thị trường nhà đất, nhà ở, kiến trúc xinh, cập nhật liên tục chính xác nhất hiện nay
